Статьи

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

О «формальности» применения задатка – как способа исполнения обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Приветствую Вас уважаемые коллеги и гости сайта ! 

 

Поводом для написания настоящей статьи, явилось вчерашнее обращение ко мне за юридической помощью (консультацией и составление искового заявления) гражданина, который сотрудничал с агентством недвижимости, по поводу сопровождения сделки купли-продажи квартиры.

 Многие из нас сталкивались с агентствами недвижимости (лично либо как знакомый юрист, адвокат, «контролировали» оформление документации сотрудниками риэлтерских агентств, по просьбе родственников, друзей, знакомых являющиеся  стороной сделки).   

Нельзя не заметить, что сотрудники агентств недвижимости, очень часто и активно применяют – задаток, как способ исполнения обязательства по предварительному договору купли –продажи недвижимости, при этом как правило оформляются следующие документы: 

- предварительный договор купли-продажи квартиры, с имеющимся в нем пункте о задатке;

- соглашение о задатке;

- расписка о получении денежных средств в качестве задатка.

И как правило, расчет между стороной сделки и агентством недвижимости за сопровождение сделки, происходит в  тех же «временных рамках» что и передача задатка между сторонами.

 Насколько юридически перспективно и оправдано оформление задатка по предварительному договору купли-продажи?  Ведь весьма привлекают сторон соглашения, положения о задатке предусмотренные ст.380 ГК и 381 ГК РФ, а особенно ч.2 ст.381 ГК РФ: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка».

      На практике совсем не все так однозначно…..

 

«По его вине, сорвалась сделка по купли-продажи квартиры, я ему заплатил задаток в сумме 100 000 тысяч рублей, теперь прошу Вас составить исковое заявление в суд о взыскании с него двойной суммы задатка, в размере 200 000 рублей»- говорит возмущенный Клиент, у меня на консультации.  «Клиент хорошо запомнил внушенное ему право о двойной сумме задатка, однако о том, как доказать вину Стороны причастную к срыванию сделки, Клиенты как правило не думают, в связи с эмоциональным напряжением грядущих дней»- отмечаю я про себя.  Да и вину то доказывать не надо, если речь идет только о заключенном предварительном договоре купли-продажи. Изучив документы, я убедился что да, в наличии только заключенный предварительный договор купли-продажи. После чего, ожидая очередной эмоциональный всплеск Клиента, говорю ему: « К сожалению вы не имеете право- на получение двойной суммы задатка, а свою предоплату, плюс судебные издержки, вы безусловно отсудите»- поясняю я Клиенту.

Судебная практика суха и без эмоциональна, как и закон в целом.

   И пытаюсь разъяснить Клиенту простым обывательским языком, то что указано мною ниже, и прописывается чуть ли ни в каждом третьем судебном решении по поводу взыскания задатка:

«Анализируя определение задатка, данное в статье 380 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции.

Во-первых, платежную - задаток передается «в счет причитающихся платежей». Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.

Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) - задаток передается «в доказательство заключения договора». Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке.

В-третьих, обеспечительную - задаток передается в обеспечение основного обязательства. Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка. Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Осознание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению.

Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и, соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.

Заключенное между истцом и ответчиком соглашение о задатке не может выполнить ни одной из перечисленных выше функций.

Платежная функция задатка не может быть выполнена, поскольку в соответствии с соглашением о задатке только в будущем истец должен заключить основной договор купли-продажи с другим физическим лицом, однако, основного договора купли-продажи между сторонами, еще не заключено».

Иными словами, объясняю я Клиенту, по предварительному (консенсуальному) договору, в отсутствие основного договора (обязательства) нельзя заключить соглашение о задатке, а правовая природа указанного действия будет называться не  задатком, а  «авансом» или авансовым платежом. 

После данной консультации, договариваюсь с Клиентом о составлении искового заявления и сообщаю, что исковое заявление будет называться не « о взыскании суммы задатка», а «о взыскании суммы неосновательного обогащения и судебных расходов».

 На вопрос Клиента: «Почему тогда риэлторы, практикуют задаток как способ исполнения обязательства по предварительным договорам купли-продажи, если в суде это не работает?» Что можно было ответить ему? Хотя очевидно, что скорее всего эта процедура необходима для удобства взаиморасчетов между…..всеми участниками сделки).


Автор статьи- адвокат А.В. Пиляев.